Земля для автомойки самообслуживания: купить или арендовать?

Сразу обозначим, что в обоих случаях найдутся свои плюсы и минусы. Окончательное решение о приобретении или аренде участка ложится на плечи владельца мойки. А мы в свою очередь поможем взвесить все ЗА и ПРОТИВ и подобрать оптимальный варианты. 

Покупка земельного участка

Удобные участки, не требующие больших дополнительных вложений, редко бывают свободными, особенно если речь идет о крупных городах. В некоторых из них можно купить землю непосредственно у государства, но таких возможностей с каждым днем становится все меньше. 

Вторичный рынок – это иногда единственный разумный способ найти подходящий участок земли. Это также позволяет сократить срок открытия мойки, ведь оформление такой земли как правило проходит быстрее. 

Плюсы

• Можно заложить фундамент для масштабирования (установки большего количества постов);

• Если спустя время участок потеряет для вас актуальность, его всегда можно сдать в аренду;

• В отличие от аренды требует только уплаты земельного налога один раз в год;

• Бессрочное владение землей;

Минусы

• Высокая стоимость участков, в среднем от 1,5 млн. рублей;

• Сложно найти маленький участок, так как промышленная земля обычно продается гектарами;

• Скорее всего придется менять целевое назначение земли или добавлять разрешенный вид использования 4.9.1.3;

• Необходимо самостоятельно проводить коммуникации;

• Бумажная волокита. Для оборудования участка потребуется заключение множества договоров и согласования с разными инстанциями. 

Аренда участка

Аренда помещений или участков — более частая история для владельцев моек, чем покупка и самостоятельное строительство. Тут играют несколько факторов: стоимость аренды, минимум бумажной волокиты, а также количество доступных вариантов. Их все еще немного, но больше, чем доступных для продажи. 

Как и в первом случае, есть два варианта: обратиться к вторичному рынку или взять землю в аренду у государства. 

Государственная аренда

Удобный и стабильный вариант. Чаще всего участки оформляются в краткосрочную аренду — на 3 года с последующим продлением договора еще на 5 лет. Это удобно, потому как не требует больших затрат и процесс оформления занимает относительно немного времени. При этом вы будете иметь преимущественное право заключения договора аренды. 

Расторгнуть договор могут, если вы задерживаете оплату или не следите за чистотой своей территории и к вам есть претензии по благоустройству. Иногда договор разрывается в случаях изменения градостроительных планов, когда участок попадает под масштабную застройку. Поэтому на всякий случай поинтересуйтесь планами застройки района на ближайшие пять лет. 

Аренда у собственника

Тоже удобный вариант в том плане, что можно подобрать участок с уже имеющимся помещением. Его можно впоследствие переоборудовать под мойку. Такие объекты часто находятся в наиболее выгодных с точки зрения рынка местах и подключены к коммуникациям (канализация, электричество и т.д.). 

В некоторых случаях удается договориться о проведении строительства или реконструкции помещения в счет арендной платы. Это поможет сэкономить на ранних этапах. 

Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться. В договоре обязательно должны быть:

• Точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

• Описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);

• Площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

• Назначение сдаваемого помещения.

• Технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

При заключении договора аренды нужно проверить, настоящие ли документы у того, с кем вы имеете дело, является ли он собственником, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Если аренда больше чем на год, договор надо регистрировать в УФРС, поскольку это считается долгосрочной арендой.

Кроме того, в договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автомойку, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.

Плюсы 

• В большинстве случаев не нужно менять целевое назначение земли;

• Наличие подключенных коммуникаций;

• Наличие на территории помещения, подходящего под мойку;

• Проще найти;

• Меньшие вложения на этапе открытия.

Минусы

• Риск расторжения договора аренды со стороны владельца земли;

• Регулярные ежемесячные платежи;

• Банки менее охотно дают кредит на строительство при заключении краткосрочного договора аренды.

Важные нюансы при покупке или аренде земли

От того, насколько тщательно вы подойдете к выбору участка, зависит не только скорость открытия МСО, но и итоговая стоимость всего строительства/реконструкции. 

• Оцените, насколько удалены от него коммуникации, потому как, подвести их не дешево, а согласовать технические условия на подведение не всегда просто.

• Обращайте внимание на тип грунта. Даже если конструкция мойки будет легкой сама по себе, под каждым постом необходимо организовать пескоулавливатель, отстойник для отработанной воды.

• Существенной проблемой может стать целевое назначение земельного участка. Очень часто земля промышленного назначения — это участок в несколько гектаров. Найти подходящий небольшого размера не так уж просто.

• Иногда разумно задуматься о смене целевого назначения, например, вывести из разряда предназначенных под индивидуальное жилищное строительство и т.д. Как правило, назначение участка указано в правоустанавливающих документах владельца.

Не стоит забывать о существовании требований СанПиН по размещению моек самообслуживания относительно жилых зданий и других объектов. Вокруг площадки необходимо устроить санитарно-защитную зону. Ее размер определяется классом опасности сооружения — 4 или 5 в зависимости от количества постов. Для 1 поста санитарно-защитная зона должна быть не менее 50 м (5 класс). На автомойках с 2-5 постами – не менее 100 м (4 класс опасности). За выполнением этих требований следят сотрудники Роспотребнадзора и экологических служб. 

Где искать участок

Объявления проще всего найти на сайтах вроде «Авито» и «Циан», но там много риэлторов. Они могут работать от лица собственника или копировать чужие объявления и размещать от своего имени. Чтобы не нарваться на обманщиков, занесите все объявления в таблицу и отсортируйте их по этим критериям:

• площадь участка,

• цена,

• ссылка на объявление,

• собственник/риелтор,

• имя и телефон.

Так вы сможете отсеивать дублирующиеся и не подходящие вам варианты.

Не забудьте посмотреть на сайте судебных приставов, не находится ли участок в залоге, а также достоверность документов в Кадастровой палате. Надежность собственника проверяется с помощью выписки из ЕГРН. Выписка поможет узнать:

• Настоящего владельца земли;

• Категорию участка;

• Налоговые задолженности;

• Административные аресты.

Для выписки понадобится кадастровый номер участка или его точный адрес. С этими данными вы можете приехать в любой офис МФЦ «Мои документы» и заказать выписку с ЕГРН. Для физлиц выписка стоит 400 рублей, для юрлиц — 800 рублей и делается в течение трех рабочих дней.